يظن البعض أن نقل ملكية عقار رسمياً من الأمور المعقدة خاصة مع ضريبة التصرفات العقارية مما أثر بالسلب على عمليات البيع والشراء في سوق العقارات، ومع كثرة القيل والقال والاستفهامات حول ضريبة التصرفات العقارية، أعدت منصة عقار يا مصر مقال شامل حول تفاصيل الضرائب العقارية والتصرفات على هيئة سؤال وجواب؛ ليكون بمثابة دليل شامل للبائع والمشتري عند تسجيل العقار في الشهر العقاري، أو عند نقل ملكية أي من الوحدات العقارية، تابع معنا..
ضريبة التصرفات العقارية وصحة التوقيع
وفقاً لقانون ضرائب الدخل، فإن ضريبة التصرفات العقارية هي إحدى ضرائب الدخل التي تفرضها مصلحة الضرائب المصرية على صاحب العقار بسبب تصرفه فيه (أي نقل ملكيته لشخص آخر)، وتهدف الضريبة إلى زيادة إيرادات الحكومة، تشجيع الأنشطة الاقتصادية في قطاع العقارات، وأداة لتجميع البيانات العقارية، حيث:
- تبلغ قيمة ضريبة التصرفات العقارية 2.5% من قيمة التصرف.
- تفرض الضريبة على العقارات المبنية بالفعل (شقق، فلل، محلات، مصانع) أو أراضي للبناء.
- تُسدد الضريبة خلال 30 يوم من تاريخ نقل الملكية.
- في حالة التأخر في تسديد الضريبة سيتم فرض غرامات وفوائد على قيمة الضريبة الأصلية.
- تُسدد الضريبة مرة واحدة فقط عند التصرف في العقار.
- يعتبر سداد قيمة الضريبة شرط أساسي لتسجيل عملية البيع في الشهر العقاري.
- تفرض الضريبة على التصرفات العقارية التي تمت بعد تاريخ 19 مايو من عام 2013.
اطلع على: شقق للبيع في العبور من هنا.. شقق للإيجار في العبور من هنا..
نص قانون ضريبة التصرفات العقارية 2018
في عام 2018 وبموجب القانون رقم (158) تم تعديل نص المادة رقم (42) الخاصة بالتصرفات العقارية من القانون رقم (91) لعام (2005)، حيث لم تُفرض أي زيادة في قيمة الضريبة لتظل بنسبة 2.5% من قيمة التصرف، فقد كان التعديل بهدف معالجة المشكلات التي كانت تعيق تنفيذ القانون وتحصيل الضرائب المستحقة فقط، وجاء نص القانون كالتالي:
- يجوز قانونياً وعملياً نقل أعباء ضريبة التصرفات العقارية إلى المشتري من خلال الاتفاق بين الطرفين عند كتابة العقد.
- امتناع مكاتب الشهر العقاري وشركات المياه والكهرباء وغيرها من الجهات الحكومية عن تقديم الخدمة للعقار الذي تم التصرف فيه إذا لم يقدم صاحب الشأن ما يفيد سداد الضريبة على العقار.
اقرأ أيضاً: الضريبة العقارية l تعرف على أهم 7 حالات معفاة من الضريبة!
أهم الأسئلة التي تخص ضريبة التصرفات العقارية
من خلال الأسئلة التالية سنساعدك على فهم كل ما يتعلق بضريبة التصرفات العقارية من حيث الضوابط، العقوبات، الفئات المعفاة، إمكانية تقسيط الضريبة، والطعن فيها، كما سنستعرض معاً الفروق الجوهرية بينها وبين الضريبة العقارية..
ما الفرق بين الضريبة العقارية وضريبة التصرفات العقارية؟
تُفرض الضريبة العقارية على العقار المملوك (المبني فقط) وتحصلها مصلحة الضرائب العقارية، حيث يقوم المالك بتسديدها سنوياً بنسبة 10% من صافي قيمة الإيجار للوحدة، ويعفى منها السكن الخاص وهو الوحدة السكنية التي يقيم بها المواطن وأسرته بشكل دائم إذا قلت قيمتها عن 2 مليون جنيه مصري.
بينما تُفرض ضريبة التصرفات العقارية على بائع العقار عندما يقوم بالتصرف به والانتفاع منه، وتعمل على تطبيقها مصلحة الضرائب المصرية بالشروط والضوابط السابق ذكرها في تعريف ضريبة التصرفات العقارية.
كيف يتم حساب ضريبة التصرفات العقارية؟
يتم حساب قيمة ضريبة التصرفات العقارية حسب تاريخ التصرف، وذلك وفقاً لآخر تعديلات قانون الضرائب العقارية التي قدمتها الحكومة للبرلمان في عام 2022:
أولًا: إذا كان التصرف قبل تاريخ (19/5/2013) يتم حساب الضريبة وفقاً للشرائح الأربعة التي حددتها مصلحة الضرائب العقارية وهي:
- الشريحة الاولى: إذا كانت قيمة التصرف المدونة في العقد (سعر بيع الوحدة) 250 ألف جنيه أو أقل من ذلك، تكون قيمة الضريبة 1500 جنيه.
- الشريحة الثانية: إذا كانت قيمة العقد أكثر من 150 ألف جنيه وأقل من 500 ألف جنيه، فتبلغ قيمة الضريبة 2000 جنيه.
- الشريحة الثالثة: إذا تعدت قيمة العقد 500 ألف جنيه ووصولاً إلى مليون جنيه، فإن قيمة الضريبة تصبح 3000 جنيه.
- الشريحة الرابعة: إذا تجاوز قيمة العقد المليون جنيه، فيتم دفع 4000 جنيه كضريبة للتصرفات العقارية.
ثانيًا: إذا كان التصرف بعد تاريخ (19/5/2013)، فيتم تطبيق قانون ضريبة الدخل رقم (91) الشهيرة بقانون نسبة (2.5%):
والذي يلزم المتصرف (صاحب العقار) بدفع قيمة الضريبة بنسبة 2.5% من قيمة البيع دون أن يتحملها المشتري، فعلى سبيل المثال عند بيع وحدة سكنية بقيمة 2 مليون جنيه، يتجه المتصرف إلى مصلحة الضرائب المصرية لدفع ضريبة التصرفات العقارية بقيمة 50 ألف جنيه (وهي نسبة 2.5% من مبلغ 2,000,000 جنيه).
قد يهمك: شقق للبيع في مدينة نصر من هنا.. شقق للإيجار في مدينة نصر من هنا..
هل يجوز تقسيط ضريبة التصرفات العقارية؟
وفقاً للتعديلات التي أقرتها اللجنة التي شكلتها وزارتي (العدل والمالية)، بهدف تحقيق حصر دقيق للمجتمع الضريبي في مصر وتحصيل حق الدولة بمنتهى الشفافية، أصبح من الممكن تقسيط ضريبة التصرفات العقارية؛ وذلك حتى تسهل على المواطنين عملية الدفع خاصة مع وجود العديد من المستحقات المالية المؤجلة.
يمكن تقسيط قيمة ضريبة التصرفات العقارية عن طريق دفع 25% من قيمة الضريبة المستحقة عند طلب التسجيل في الشهر العقاري، ثم سداد باقي المبلغ (75%) عند استلام حكم تسجيل الوحدة من الشهر العقاري، وبذلك يمكن إتمام عملية البيع بشكل قانوني صحيح دون الإضرار بالبائع أو المشتري.
في أغلب الأحيان تكون عملية التقسيط بصافي المبلغ المستحق (أي بدون أي فوائد)، ولكن في حالة التأخّر في السداد عن الموعد المحدد الذي تم إخطار المتصرف به مسبقاً، فيتم فرض غرامة أو فائدة تتراوح قيمتها من 20% وتصل حتى 22% من إجمالي المبلغ المستحق.
هل يجوز الطعن على ضريبة التصرفات العقارية؟
لا يجوز الطعن على قيمة الضريبة نفسها (2.5% من قيمة التصرف)، ولكن يمكن تقديم الطعن على الغرامة أو الفوائد المفروضة بسبب التأخر في الدفع، وعند قبول الطعن لا يتم إلغاء الضريبة بالكامل، بل يقوم المتقدم بسداد المبلغ التي تحدده لجنة الطعن بعد صدور القرار النهائي.
ما هي الحالات المعفية من ضريبة التصرفات العقارية؟
- الشقق والعقارات الموجودة في القرى.
- نزع الملكية للتحسين أو المنفعة العامة.
- البيوع الجبرية بكافة أنواعها سواء كانت قضائية أو إدارية.
- التصرف بالهبة أو بالتبرع للحكومة بهدف إقامة مشروعات ذات منفعة عامة.
- التصرف بالوصية أو الهبة أو التبرع إلى الأصول، الفروع، أو الازواج.
- التصرف بالتبرع للأشخاص الاعتبارية.
- تصرفات الوارث في العقار قبل تاريخ 26 يوليو من عام 2018.
- تقديم العقار كحصة عينية مقابل المساهمة في رأس المال لشركة، بشرط عدم التصرف في الأسهم لمدة 5 سنوات.
تصفح: شقق للبيع في التجمع الأول من هنا.. شقق للإيجار في التجمع الأول من هنا..
التحول الرقمي لخدمات ضرائب التصرفات العقارية
في إطار اهتمام الدولة باستغلال وسائل التكنولوجيا ومواكبة أحدث التقنيات والنظم العالمية اللازمة لتطوير منظمة العمل الضريبي؛ تسهيلًا لإتمام المعاملات المالية والإدارية على المواطنين دون الحاجة للانتظار لساعات طويلة أمام المصالح الحكومية، أصبح من الممكن الاستعلام عن قيمة الضريبة، إصدار شهادة التصرفات العقارية، ودفع الضريبة اونلاين من منزلك في أي وقت، كل ما عليك هو الدخول على الموقع المخصص لكل خدمة واتباع الخطوات التالية..
الاستعلام عن ضريبة التصرفات العقارية
يمكن الاستعلام عن قيمة الضريبة من خلال الخدمات الرقمية المتاحة على الموقع الرسمي لمصلحة الضرائب العقارية، قم أولاً بالدخول على الموقع واختر خدمات المواطنين، ثم اضغط على أيقونة الكشف الرسمي، وقُم مباشرة بملئ البيانات المطلوبة:
- اختيار المحافظة التي تسكن بها، ثم اختيار المدينة أو المركز التابع له.
- كتابة عنوان العقار بشكل تفصيلي (الحي – الشارع – رقم العقار).
- إدخال اسم مالك العقار كامل (كما هو مدون في بطاقة الهوية الشخصية).
- كتابة الرقم القومي الخاص بصاحب العقار.
- إدخال رقم الهاتف المحمول لمالك العقار والبريد الإلكتروني الخاص به.
- تحديد مربع (أنا لست برنامج روبوت) ثم الضغط على (حفظ)، بعدها ستظهر لك قيمة الضريبة العقارية.
يمكنك أيضاً قراءة: إجراءات نقل ملكية شقة بتوكيل وأهم المستندات المطلوبة في 2023
كيفية التقديم على طلب استخراج شهادة التصرفات العقارية
تعد شهادة التصرفات العقارية وصحة التوقيع بمثابة رقم قومي للوحدات العقارية، فهي تستخدم في عملية تسجيل العقارات بالشهر العقاري وبيان للتصرفات التي مر بها العقار منذ بنائه وحتى الوقت الحالي، كما يُذكر بها حالة العقار من المخالفات ومن حيث الرهن.
وقد أتاحت مصلحة الشهر العقاري إمكانية طلب استخراج الشهادة بشكل إلكتروني عن طريق منصة مصر الرقمية، كل ما عليك هو الدخول على المنصة واختيار خدمة الشهر العقاري، ثم النقر على أيقونة استخراج شهادة تصرفات عقاري، وستظهر لك صفحة مقسمة إلى ثلاثة أجزاء:
أولاً، بيانات مقدم الطلب وتشمل:
- إدخال الاسم رباعي كما هو مدون في بطاقة الرقم القومي.
- نوع إثبات الشخصية وكتابة الرقم القومي، التليفون، والبريد الإلكتروني.
- اختيار المحافظة والعنوان المقرر استلام الطلب فيه.
ثانياً، بيانات الشهادة العقارية وتضم:
- عدد أطراف التعاقد.
- اختيار إذا كانت الشهادة صالح أو ضد مقدم الطلب.
- اخيار موعد استخراج الشهادة من وإلى.
- ذكر سنة التعاقد والمكتب الذي صدرت منه.
- بيان عناوين قطعة الأرض / العقار.
ثالثاً، تقدير الرسوم وطريقة الدفع:
- إدخال عدد النسخ المراد استخراجها.
- اختيار طريقة الدفع مقابل الخدمة.
- ثم سيحدد لك الموقع إجمالي الرسوم وفقاً لعدد النسخ وعدد السنين التي قمت بكتابتها.
ابحث عن: شقق للبيع في المعادي من هنا.. شقق للإيجار في المعادي من هنا..
الأوراق المطلوبة لدفع ضريبة التصرفات العقارية
بعد التقديم على الطلب السابق، يمكنك التوجه إلى مكتب الشهر العقاري التابع له لاستخراج الشهادة بشكل فوري وذلك بعد مرور 72 ساعة فقط من تاريخ تقديم طلب الاستخراج، يتطلب استخراج شهادة التصرفات العقارية بعض المستندات:
- بطاقة تحقيق الهوية الشخصية للمواطن.
- نموذج طلب استخراج الشهادة التي تم الحصول عليه من خلال الموقع الإلكتروني لمصلحة الضرائب.
- فيزا أو ماستر كارد لإتمام عملية الدفع.
إضافة نموذج لتصرف عقاري جديد
يمكن إضافة نموذج للتصرف العقاري للتسهيل من عملية الدفع، وذلك من خلال الدخول على الموقع الرسمي لمصلحة الضرائب المصرية والضغط على تبويب ضريبة التصرفات العقارية الموجود أعلى الشاشة، ثم إختيار إضافة نموذج، وسيظهر لك إخطار بواقعة التصرف في العقارات المبنية أو الاراضي للبناء عليها مقسم إلى:
بيانات المتصرف:
- اسم المتصرف والرقم القومي الخاص به.
- رقم التسجيل الضريبي ويتم إصداره بمجرد إخطار مصلحة الضرائب بالتصرف العقاري.
- عنوان المتصرف (رقم العقار / الشارع / مركز / قسم / محافظة).
بيانات العقار:
- اختيار الحصة التي تم التصرف فيها (عقار كامل أو وحدة سكنية مفردة).
- مساحة العقار المتصرف فيه والعنوان الخاص به (رقم العقار / الشارع / مركز / قسم / محافظة).
- اختيار نوع العقار (سكني – إداري – تجاري).
- اختيار نوع التصرف (بيع – حق انتفاع – هبة – وصية – تبرع).
- قيمة التصرف (سعر البيع المسجل في العقد بين الطرفين) وتاريخ التصرف.
- بعد ذلك سيحدد لك الموقع قيمة الضريبة المستحقة بالأرقام والحروف.
بيانات المتصرف إليه:
- اسم المتصرف إليه (المشتري) والرقم القومي الخاص به.
- عنوان المتصرف إليه (رقم العقار / الشارع / مركز / قسم / محافظة).
يمكنك بعد ذلك الاختيار بين (حفظ مؤقت أو حفظ نهائي)، في حالة اختيار الحفظ النهائي سيتم تسجيل الطلب بشكل رسمي، ثم يمكنك الضغط على أيقونة عرض النموذج لمعرفة تاريخ النموذج وحالة السداد.
تجد: شقق للبيع في مصر الجديدة من هنا.. شقق للإيجار في مصر الجديدة من هنا..
دفع ضريبة التصرفات العقارية اون لاين
بعد إضافة النموذج ومراجعته من قِبل لجنة مختصة، يمكنك دفع قيمة الضريبة أونلاين وبشكل فوري من خلال الموقع ذاته؛ وذلك من خلال الضغط على تبويب خدمات الموجود أعلى الصفحة واخيار أيقونة خدمات الدفع الإلكتروني، ثم اتبع الخطوات التالية:
أولاً: إنشاء طلب سداد
يمكنك إنشاء طلب للسداد عن طريق ملئ البيانات المطلوبة وهي:
- ذكر الفترة الضريبية المراد السداد عنها والمراد بها سنة الإقرار.
- اختيار البند المراد السداد عنه وفي تلك الحالة ستختار التصرفات العقارية.
- كتابة قيمة الضريبة المراد سدادها ثم قم بحفظ البيانات.
ثانياً: مراجعة طلب السداد
ستنتقل بعد ذلك إلى الخطوة الثانية وهي مراجعة طلب السداد وتشمل:
- رقم طلب السداد.
- نوع الضريبة.
- الفترة الضريبية.
- قيمة الضريبة المستحقة.
- بند السادا المطلوب سداده.
- قيمة الضريبة المطلوب سددها.
- حالة طلب السداد.
في حالة أردت تغيير أي من تلك البيانات اضغط على خانة تعديل، ثم قم بحفظ البيانات لتنتقل إلى المرحلة الثالثة وهي مرحلة الشروط والأحكام، بعد قرائتها قم بتحديد خانة (لقد قرأت وقبلت الشروط والأحكام).
ثالثاً: تقدير الرسوم والدفع
- يمكنك الاختيار بين طريقة الدفع باستخدامات البطاقات الائتمانية أو بطاقة ميزة.
- يتم إضافة رسم لخدمة الدفع الالكتروني لذلك ستقوم بدفع المبلغ الإجمالي.
- ادخل بيانات بطاقة الدفع الخاصة بك ثم أكّد عملية الدفع.
انظر أيضًا: مبادرة التمويل العقاري 3% 2021 | المبادرة الاضخم لمحدودي ومتوسطي الدخل
في الختام نرجو أن نكون قد قدمنا لكم كافة المعلومات المتعلقة بضريبة التصرفات العقارية مع الأخذ في الإعتبار أن المتحصلات من الضرائب تمثل مصدر أساسي من مصادر الدخل القومي المصري الذي يعود بالنفع على المواطنين من خلال الأنشطة التنموية المختلفة.
يمكنك أيضاً الإطلاع على:
- شقق للبيع في التجمع الخامس من هنا.
- شقق للبيع في مدينتي من هنا.
- شقق للبيع بالشروق من هنا.
- شقق للبيع في العاصمة الإدارية من هنا.
- شقق للبيع في الشيخ زايد من هنا.